Definicja i tło historyczne

Historycznie rzecz biorąc, czyny wyewoluowały ze średniowiecznych statutów, a symboliczny akt dostawy zastąpił starożytną ceremonię noszenia seisin. Tradycyjne sformułowanie „podpisano, opieczętowano i dostarczono” odnosi się do praktyki używania pieczęci, które w większości jurysdykcji zostały obecnie w dużej mierze zastąpione przez zeznających świadków. Akty odgrywają kluczową rolę w prawie majątkowym, zwłaszcza przy przenoszeniu własności nieruchomości, i mogą mieć charakter jednostronny lub dwustronny. Obejmują one różne formy, takie jak przeniesienia własności, prowizje, licencje, patenty, dyplomy i pełnomocnictwa realizowane warunkowo. Rozwój i wykorzystanie aktów prawnych zostało ukształtowane przez różnice jurysdykcyjne i perspektywy międzynarodowe, dostosowując się do zmieniającego się z biegiem czasu krajobrazu prawnego (Wikipedia, bd).

Rodzaje czynów

Istnieje kilka rodzajów aktów prawnych stosowanych przy przekazywaniu nieruchomości, a każdy z nich zapewnia beneficjentowi inny poziom ochrony i gwarancji. Najpopularniejsze typy obejmują ogólną umowę gwarancyjną, specjalną umowę gwarancyjną i umowę o rezygnacji. Umowa rękojmi generalnej zapewnia najwyższy stopień ochrony, gdyż koncesjodawca gwarantuje wyraźny tytuł prawny do wszelkich roszczeń, w tym także tych, które mogły powstać przed uzyskaniem przez koncesjonariusza własności. Natomiast specjalna umowa gwarancyjna zabezpiecza jedynie przed roszczeniami, które powstały w okresie własności koncesjonariusza, zapewniając beneficjentowi ograniczoną ochronę. Z drugiej strony akty rezygnacji nie oferują żadnych gwarancji ani gwarancji, a jedynie przenoszą udziały koncesjonariusza w nieruchomości, jeśli takie istnieją, na beneficjenta. Inne rodzaje aktów obejmują akt powierniczy, który obejmuje powiernika będącego stroną trzecią trzymającą nieruchomość jako zabezpieczenie pożyczki, oraz akt przeniesienia własności, który przenosi własność bez żadnych gwarancji. Ponadto istnieją umowy o dzieło i umowy o dzieło, które są odpowiednio umowami jednostronnymi i dwustronnymi i mogą zawierać porozumienia i warunki dołączone do akceptacji aktu (Harvard Law Review, 2010; Cornell Law School, b).

Wymagania prawne ważnego aktu prawnego

Wymogi prawne dotyczące ważnego aktu różnią się w zależności od jurysdykcji, ale aby zapewnić jego wykonalność, należy spełnić kilka wspólnych elementów. Po pierwsze, w akcie należy wyraźnie stwierdzić, że jest to czyn, zazwyczaj używając wyrażeń takich jak „Ten akt…” lub „wykonany jako czyn” (Peel i Treitel, 2011). Po drugie, akt musi przenosić prawo, odsetki lub majątek od koncesjonariusza (osoby przekazującej nieruchomość) na beneficjenta (osobę otrzymującą nieruchomość). Obie strony muszą posiadać zdolność prawną do zaangażowania się w transakcję (Law Commission, 2009). Po trzecie, akt musi zostać dokonany przez koncesjonariusza w obecności określonej liczby świadków, zwanych świadkami instrumentalnymi (Peel i Treitel, 2011). W niektórych jurysdykcjach na akcie należy opatrzyć pieczęć, chociaż w wielu obszarach wymóg ten stał się nieaktualny. Wreszcie dokument musi zostać dostarczony beneficjentowi i, w niektórych przypadkach, zaakceptowany przez beneficjenta (Law Commission, 2009). Niespełnienie tych wymogów może spowodować, że akt będzie nieważny i niewykonalny.

Wykonanie i doręczenie aktów

Proces wykonywania i doręczania aktów obejmuje kilka kluczowych kroków zapewniających ich ważność i wykonalność. Po pierwsze, w akcie należy wyraźnie stwierdzić, że jest to czyn, zazwyczaj używając wyrażeń takich jak „Ten akt…” lub „wykonany jako czyn”. Akt musi również wskazywać, że przekazuje beneficjentowi określone prawo, udział lub majątek. Zarówno darczyńca, jak i beneficjent muszą posiadać zdolność prawną odpowiednio do przyznania i otrzymania przekazanych odsetek.

Wykonanie aktu wymaga podpisu koncesjonariusza w obecności określonej liczby świadków, zwanych świadkami instrumentalnymi. W niektórych jurysdykcjach konieczne jest również umieszczenie pieczęci, chociaż w większości obszarów praktyka ta stała się nieaktualna. Dostarczenie aktu jest kolejnym istotnym krokiem, podczas którego koncesjonariusz fizycznie lub symbolicznie przenosi akt na beneficjenta. W niektórych jurysdykcjach beneficjent musi także zaakceptować akt, aby został uznany za ważny. Wszelkie warunki związane z przyjęciem aktu określane są mianem przymierzy (Harvard Law Review, 1897; Law Teacher, b.d.).

Akt Przeniesienia

Akt przeniesienia własności jest instrumentem prawnym, który przenosi własność nieruchomości z jednej strony (koncesjonodawcy) na drugą (beneficjenta). Dokument ten odgrywa kluczową rolę w procesie kupna i sprzedaży nieruchomości, gdyż zapewnia prawidłowe przeniesienie tytułu własności oraz zapewnia różnorodne gwarancje ochrony zaangażowanych stron. Istnieją różne rodzaje aktów przeniesienia własności, takie jak ogólne akty gwarancyjne, specjalne akty gwarancyjne i akty rezygnacji, z których każdy oferuje inny poziom ochrony i gwarancji dotyczących tytułu własności. Wykonanie i doręczenie aktu przewozu musi spełniać określone wymogi prawne, w tym dotyczące obecności świadków oraz, w niektórych jurysdykcjach, stosowania pieczęci. Po sfinalizowaniu akt własności jest zwykle rejestrowany i rejestrowany w celu publicznego powiadomienia o zmianie własności i ustalenia jasnego łańcucha własności dla przyszłych transakcji (Harvard Law Review, 2010; Merrill & Smith, 2007).

Umowy gwarancyjne: ogólne i specjalne

W dziedzinie prawa rzeczowego rozróżnienie między ogólnymi umowami gwarancyjnymi a specjalnymi umowami gwarancyjnymi polega na zakresie gwarancji udzielającego dotyczących tytułu własności. Umowa rękojmi generalnej zapewnia beneficjentowi najszerszą ochronę, gdyż udzielający gwarantuje tytuł prawny przed wszelkimi roszczeniami, także tymi, które mogły powstać przed uzyskaniem własności przez udzielającego. Oznacza to, że koncesjodawca ponosi prawną odpowiedzialność za obronę tytułu przed wszelkimi roszczeniami lub wadami, niezależnie od tego, kiedy one wystąpiły (Friedman, 2019).

Z drugiej strony specjalna umowa gwarancyjna zapewnia bardziej ograniczoną gwarancję, ponieważ koncesjonariusz gwarantuje jedynie tytuł prawny w odniesieniu do roszczeń powstałych w okresie ich własności. W takim przypadku koncesjodawca nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek wady prawne ani roszczenia, które mogły istnieć przed nabyciem przez niego nieruchomości (Hinkel, 2017). W związku z tym beneficjent przejmuje wyższy poziom ryzyka w ramach specjalnej umowy gwarancyjnej, ponieważ może być odpowiedzialny za rozwiązanie wszelkich istniejących wcześniej problemów związanych z tytułem własności.

Ankieta dotycząca aktu prawnego i umowa

Umowa o dzieło i umowa o dzieło to dwa różne rodzaje aktów prawnych, z których każdy służy określonemu celowi w dziedzinie prawa własności. Ankieta aktowa to dokument prawny sporządzany przez jedną stronę, często używany do prostych dotacji i nominacji. Charakteryzuje się równym, postrzępionym brzegiem, co świadczy o jednostronnym charakterze porozumienia. I odwrotnie, kontrakt jest aktem wykonanym przez dwie lub więcej stron, przy czym obowiązki każdej ze stron są określone w oddzielnych częściach. Historycznie rzecz biorąc, części te oddzielała zakrzywiona lub wcięta linia, zwana chirografem, która symbolizowała wzajemne porozumienie między zaangażowanymi stronami. Chociaż zarówno akt prawny, jak i umowa kontraktowa są instrumentami prawnymi używanymi do przenoszenia praw, interesów lub własności, kluczowa różnica polega na liczbie zaangażowanych stron i charakterze umowy jednostronnej w przypadku ankiety na temat aktu i dwustronnej w przypadku umowy o zobowiązanie (Black's Law Dictionary, wyd. 10). ., 2014).

Przymierza i warunki

Umowy i warunki są istotnymi elementami w kontekście czynów, ponieważ określają obowiązki i ograniczenia związane z przeniesieniem własności nieruchomości. Przymierza to prawnie wiążące przyrzeczenia złożone przez koncesjodawcę (stronę przekazującą nieruchomość) beneficjentowi (stronę otrzymującą nieruchomość) dotyczące konkretnych aspektów nieruchomości, takich jak jej użytkowanie, utrzymanie lub zagospodarowanie. Obietnice te mogą mieć charakter twierdzący, wymagający od beneficjenta wykonania określonych czynności, lub negatywny, zabraniający beneficjentowi podejmowania określonych działań na nieruchomości (Friedman, 2019).

Z drugiej strony warunki to postanowienia, które muszą zostać spełnione, aby akt pozostał ważny i wykonalny. Jeżeli warunek zostanie naruszony, koncesjonariusz może mieć prawo do odzyskania majątku lub skorzystania ze środków prawnych. Warunki można sklasyfikować jako zawieszające, które muszą zostać spełnione przed przeniesieniem własności, lub późniejsze, które muszą zostać spełnione po dokonaniu przeniesienia (Harpum, Megarry i Wade, 2011). Podsumowując, umowy i warunki odgrywają kluczową rolę w definiowaniu praw i obowiązków stron zaangażowanych w transakcje dotyczące nieruchomości, zapewniając, że przeniesienie własności jest zgodne z ustalonymi warunkami i wymogami prawnymi.

Rejestracja i rejestracja czynów

Proces rejestracji i rejestracji aktu obejmuje oficjalne złożenie aktu we właściwym urzędzie, zazwyczaj w lokalnym rejestrze gruntów lub urzędzie rejestracyjnym, w celu publicznego ogłoszenia przeniesienia własności nieruchomości. Proces ten ma kluczowe znaczenie dla ustalenia jasnego łańcucha własności i ochrony praw nowego właściciela. Po podpisaniu i doręczeniu aktu beneficjent (nowy właściciel) jest odpowiedzialny za zarejestrowanie dokumentu. Mogą obowiązywać opłaty rejestracyjne, a akt musi spełniać określone wymagania dotyczące formatowania, takie jak rozmiar czcionki, rozmiar papieru i marginesy, aby został zaakceptowany do rejestracji. Po zarejestrowaniu akt staje się częścią rejestru publicznego, do którego zainteresowane strony mogą uzyskać dostęp w celu sprawdzenia własności i zidentyfikowania wszelkich obciążeń lub ograniczeń dotyczących nieruchomości. W niektórych jurysdykcjach niezapisanie aktu własności może skutkować utratą pierwszeństwa przed kolejnymi roszczeniami lub przeniesieniami własności, co sprawia, że ​​proces rejestracji i rejestrowania jest niezbędny dla ochrony praw własności (Law Commission, 2011; Merrill & Smith, 2007).

Przeniesienie własności nieruchomości

Proces przeniesienia własności nieruchomości składa się z kilku kluczowych etapów, począwszy od zawarcia umowy. Akt to dokument prawny, który przenosi udziały, prawa lub majątek z jednej strony (koncesjonodawcy) na drugą (beneficjenta). Istnieją różne rodzaje aktów, takich jak akty gwarancyjne i akty rezygnacji, które różnią się zakresem gwarancji tytułowych udzielanych przez koncesjodawcę. Po przygotowaniu aktu prawnego musi on zostać podpisany przez koncesjonariusza w obecności określonej liczby świadków oraz, w niektórych jurysdykcjach, opatrzony pieczęcią. Akt musi następnie zostać dostarczony beneficjentowi i zaakceptowany przez niego, wraz z wszelkimi warunkami dołączonymi do akceptacji, zwanymi przymierzami. Po zawarciu i doręczeniu aktu konieczne jest zarejestrowanie i zarejestrowanie aktu we właściwym rejestrze gruntów lub urzędzie rejestracyjnym, aby zapewnić publiczne ogłoszenie o przeniesieniu i chronić prawa beneficjenta. Proces może się nieznacznie różnić w zależności od różnic jurysdykcyjnych i perspektyw międzynarodowych, ale te podstawowe etapy pozostają spójne w większości systemów prawa zwyczajowego (Wikipedia, bd; Investopedia, 2020).

Czyny w relacji do innych koncepcji prawa majątkowego

Akty odgrywają kluczową rolę w prawie majątkowym, ponieważ są instrumentami prawnymi przenoszącymi, potwierdzającymi lub potwierdzającymi interes, prawo lub własność. Są one ściśle powiązane z innymi koncepcjami prawa własności, takimi jak przeniesienie własności, czyli proces przeniesienia tytułu prawnego do nieruchomości z jednej osoby na drugą. Akty wchodzą również w interakcję z koncepcją nieruchomości gruntowych, ponieważ można je wykorzystać do tworzenia lub przenoszenia różnego rodzaju nieruchomości, takich jak nieruchomości zwykłe, dożywotnie lub dzierżawione.

Ponadto z czynami wiąże się zasada estoppelu czynem, która uniemożliwia stronie zaprzeczenie prawdziwości faktu stwierdzonego w dokonanym przez nią akcie. Zasada ta zapewnia rzetelność i wiarygodność czynów w obrocie nieruchomościami. Ponadto akty podlegają wymogom rejestracyjnym i rejestracyjnym, które służą powiadomieniu osób trzecich o własności nieruchomości i udziałach. W kontekście międzynarodowym akty mogą podlegać różnicom jurysdykcyjnym, ponieważ przepisy dotyczące własności i wymogi aktów prawnych mogą się różnić w zależności od kraju i systemu prawnego (Wikipedia, bd).

Ogólnie rzecz biorąc, akty stanowią integralną część prawa rzeczowego, ponieważ ułatwiają przeniesienie własności nieruchomości i wchodzą w interakcję z różnymi innymi koncepcjami prawa rzeczowego, aby zapewnić prawidłowe funkcjonowanie obrotu nieruchomościami i ochronę praw majątkowych.

Różnice jurysdykcyjne i perspektywy międzynarodowe

Różnice w jurysdykcji i międzynarodowe perspektywy dotyczące czynów w prawie majątkowym są znaczące, ponieważ systemy prawne i tradycje różnią się w poszczególnych krajach. W jurysdykcjach prawa zwyczajowego, takich jak Stany Zjednoczone, Wielka Brytania i Australia, akty prawne to instrumenty prawne, które przekazują, potwierdzają lub potwierdzają interes, prawo lub własność. Zazwyczaj wiążą się one z przeniesieniem tytułu własności nieruchomości i wymagają dopełnienia określonych formalności dla ważności, takich jak podpisanie, poświadczenie i doręczenie (Harvard Law Review, 2017).

Z kolei jurysdykcje prawa cywilnego, takie jak te w Europie kontynentalnej i Ameryce Łacińskiej, w przypadku przeniesienia własności opierają się na systemach notarialnych. W tych systemach notariusz będący prawnikiem sporządza i uwierzytelnia dokument przeniesienia własności, upewniając się, że strony spełniają wszystkie wymogi prawne (Bank Światowy, 2017). Ten system notarialny zapewnia wyższy poziom pewności prawnej i ochrony transakcji dotyczących nieruchomości w porównaniu z systemem aktów prawa zwyczajowego.

Co więcej, niektóre kraje przyjęły systemy hybrydowe, które łączą elementy tradycji prawa zwyczajowego i cywilnego. Na przykład system prawa własności w Republice Południowej Afryki obejmuje zarówno procesy notarialne, jak i rejestrację aktów prawnych (Komisja Prawa Republiki Południowej Afryki, 2001). Te różnice jurysdykcyjne podkreślają znaczenie zrozumienia konkretnych wymogów prawnych i procedur dotyczących transakcji dotyczących nieruchomości w każdym kraju, a także potencjalnych wyzwań i złożoności, które mogą pojawić się w transakcjach transgranicznych.